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Wucherpreise bei Schlüsseldiensten führen zur Rückzahlung

Wegen Wucherpreisen von 250 Prozent über den marktüblichen Honoraren muss ein Schlüsseldienst Geld an eine Kundin zurückzahlen.

Das Amtsgerichts München verpflichtete durch ein Urteil (Az.: 141 C 27160/03) einen Schlüsseldienst, rund 130 Euro an eine Kundin zurückzuzahlen für einen Dienst, der in der Branche lediglich 50 Euro kostet. Das beklagte Unternehmen hatte 180 Euro verlangt. Der Mitarbeiter benötigte knapp drei Minuten, die Tür zu öffnen.

Die Klägerin aus Hamburg hatte im Mai vergangenen Jahres den Dienst mit Hauptsitz in München und Filialen in Bundesgebiet beauftragt, ihre Wohnung zu öffnen. Auf der Internetseite warb die Firma mit 41 Euro für die Leistung. Das Unternehmen rechtfertigte den Wucherpreis mit erhöhten Anfahrts-, Personal und Materialkosten. Eine gütliche Einigung war nicht möglich. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger kam zu dem Schluss, dass das Honorar deutlich überhöht war.

Altbaumieter hat Recht auf moderne Elektronik

Wer eine unrenovierte Altbauwohnung mietet, muss zwar knarrendes Parkett, nicht aber eine völlig unzureichende Elektroinstallation hinnehmen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil entschieden.

Danach kann der Mieter einer nicht sanierten und deshalb günstigen Altbauwohnung vom Vermieter verlangen, dass mindestens eine Steckdose im Badezimmer vorhanden ist. Außerdem muss die elektrische Anlage so ausgelegt sein, dass wenigstens zwei Haushaltsgeräte - zum Beispiel Waschmaschine und Staubsauger - gleichzeitig betrieben werden können. (Aktenzeichen: VIII ZR 281/03 vom 26. Juli 2004)

Auch eine unrenovierte Wohnung müsse «einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht», befand der VIII. Zivilsenat. Damit gab der BGH dem Mieter einer Berliner 110- Quadratmeter-Altbauwohnung mit einer anfänglichen Monatsmiete von rund 450 Euro teilweise Recht.

Dem Wunsch, der Vermieter möge das Knarren des Parkettbodens abstellen, entsprach das Karlsruher Gericht allerdings nicht: Der Mieter habe «gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung» hinzunehmen.

Hauseigentümer muss Grundstück nicht immer beleuchten

Ein Hauseigentümer muss in den frühen Morgenstunden noch nicht für einen ausreichend beleuchteten Zugang zu seinem Grundstück sorgen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Celle.

Für einen gefahrlosen Zugang müsse er erst mit dem Einsetzen des «allgemeinen Verkehrs» sorgen. Diesen Zeitpunkt sehen die Richter nicht vor 7.00 Uhr.

Das Gericht wies mit seinem Urteil (Az.: 9 U 192/03) die Schadensersatzklage eines Zeitungszustellers ab. Der Kläger war gegen 4.30 Uhr auf einem Grundstück gestürzt. Er hielt dem Eigentümer vor, die so genannte Verkehrssicherungspflicht verletzt zu haben, weil das Grundstück nicht ausreichend beleuchtet gewesen sei. Das Gericht räumte zwar ein, dass ein Grundstückseigentümer auch für eine ausreichende Beleuchtung sorgen müsse - aber nicht «rund um die Uhr». Die Richter ergänzten, auch gegenüber Zeitungszustellern gehe der Grundstückseigentümer keine entsprechende Verpflichtung mit dem Abonnement einer Tageszeitung ein.

Mieter kann seine Miete nicht mit Kaution verrechnen

Ein Mieter kann die Miet-Zahlung nicht mit dem Hinweis verweigern, der Vermieter könne auf die Kaution zurückgreifen. Die Kaution diene dem Vermieter als «Sicherheit» für eventuelle Forderungen an den Mieter, erklärte das Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt in seinem Beschluss (Az.: 2 W 10/04). Sie könne daher nicht als «Ersatz-Miete» herangezogen werden.

Der Mieter war mit seinen Mietzahlungen im Rückstand. In dem Zusammenhang wies er darauf hin, der Vermieter schulde ihm die Rückzahlung der Kaution. Von diesem Rückzahlungsanspruch könne der Vermieter die rückständige Miete abziehen. Das OLG sah für dieses - juristisch als Aufrechnung bezeichnete - Verfahren jedoch keine rechtliche Grundlage. Eine Aufrechnung sei nur mit bereits fälligen Ansprüchen möglich. In diesem Fall stehe aber noch gar nicht fest, ob der Mieter je einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution habe. Das könne erst nach Abwicklung des Mietverhältnisses beurteilt werden.

Mietnebenkosten - nicht alles zahlen

Einmal im Jahr spielen die Nebenkosten für Mieter die Hauptrolle. Ziemlich häufig verlangt der Vermieter wegen gestiegener Heizkosten, Müllgebühren und Hausreinigung einen satten Nachschlag. Doch längst nicht jede Abrechnung müssen Mieter bezahlen. Oft machen Vermieter Fehler.

Keine Nachzahlung bei Verspätung
Der erste Blick bei der Kontrolle der Nebenkostenabrechnung gilt dem Mietvertrag. Nur Nebenkosten, die dort aufgeführt sind, darf der Vermieter auch abrechnen. In den meisten Mietverträgen allerdings ist eine lange Liste mit Kostenpunkten enthalten. Daran scheitern Nebenkostenabrechnungen also selten. Zweiter Schritt ist die Kontrolle des Abrechnungszeitraums. Wenn seit Ende des Jahres, auf das sich die Abrechnung bezieht, mehr als ein weiteres Jahr vergangen ist, sind Nachforderungen nur noch zulässig, wenn der Vermieter selbst die Verzögerung nicht verhindern konnte. Umgekehrt behalten Mieter allerdings ihren Anspruch auf Abrechnung und können eine Rückzahlung verlangen, wenn sich bei der Abrechnung für Sie ein Guthaben ergibt.

Reparaturen zahlt der Vermieter
Im Detail wird die Kontrolle der Abrechnung kompliziert. Die Grundregel lautet: Der Vermieter darf regelmäßige Kosten für Pflege, Betrieb und Wartung des Hauses und seiner Anlagen abrechnen. Die Kosten für Verwaltung und Reparaturen dagegen hat er selbst zu tragen. Beispiel: Aufzug. Regelmäßige Wartungsarbeiten und die Gebühren für das Notrufsystem zahlen die Mieter. Wenn sich bei der Wartung herausstellt, dass Teile ausgetauscht werden müssen, ist der Vermieter dran. Praktische Konsequenz für Mieter: Umfassende Wartungsverträge, in denen auch Kosten für Reparaturen enthalten sind, darf der Vermieter nicht umlegen. Er muss genau klären, was er für Wartung und Betrieb und was für Reparaturen gezahlt hat. Nur die Kosten für Wartung und Betrieb dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.

Prüfung im Detail
Zumindest auf Nachfrage muss der Vermieter jeden einzelnen Posten in der Nebenkostenabrechnung belegen. Üblich ist folgendes Verfahren: Bei Zweifeln vereinbaren Mieter und Vermieter einen Termin, bei dem der Vermieter sämtliche Unterlagen zu beanstandeten Punkten vorlegt. Wenn die Forderung berechtigt ist, muss der Mieter zahlen. Verstecken sich in der Nebenkostenabrechnung Beträge, die der Vermieter selbst zu tragen hat, darf der Mieter die Nachzahlung entsprechend kürzen. Auf Verlangen muss der Vermieter dem Mieter auch Kopien aller Belege zuschicken. Die Kosten für Kopien und Porto muss dann allerdings der Mieter übernehmen.

Reparaturen zahlt der Vermieter

Im Detail wird die Kontrolle der Abrechnung kompliziert. Die Grundregel lautet:

Der Vermieter darf regelmäßige Kosten für Pflege, Betrieb und Wartung des Hauses und seiner Anlagen abrechnen. Die Kosten für Verwaltung und Reparaturen dagegen hat er selbst zu tragen. Beispiel: Aufzug. Regelmäßige Wartungsarbeiten und die Gebühren für das Notrufsystem zahlen die Mieter. Wenn sich bei der Wartung herausstellt, dass Teileausgetauscht werden müssen, ist der Vermieter dran. Praktische Konsequenz für Mieter: Umfassende Wartungsverträge, in denen auch Kosten für Reparaturen enthalten sind, darf der Vermieter nicht umlegen. Er muss genau klären, was er für Wartung und Betrieb und was für Reparaturen gezahlt hat. Nur die Kosten für Wartung und Betrieb dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Eine ausführliche Nebenkosten-Checkliste mit Erläuterungen finden Sie etwa auf den Seiten des Kollegen Cunningham aus Nürnberg.

Schriftform bei Wohnungskündigungen

Die Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses muss immer in Form eines eigenhändig unterzeichneten Schriftstückes erfolgen. Das gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter.

Mündliche Kündigungen sind genauso unwirksam wie Kündigungen per Telegramm, Telefax oder E-Mail. Mieter sollten daher eine Kündigung an den Vermieter immer nur als so genanntes Einwurfeinschreiben mit der Post verschicken.

Der juristische Begriff der «Schriftform» bedeutet, dass der Kündigungstext schriftlich abgefasst und eigenhändig unterzeichnet sein muss. Anders als bei der «Textform», die etwa bei Mieterhöhungen zulässig ist, reicht eine Namensangabe am Ende wie «gez. Meyer» nicht aus. Bei Kündigungen durch den Vermieter muss auch die Begründung schriftlich erfolgen.

Etwas anders kann es bei Geschäftsraum-Mietverhältnissen aussehen. Bei ihnen kann im Mietvertrag eine abweichende Regelung vereinbart werden - zum Beispiel, dass Kündigungen auch per Telefax erfolgen können, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: XII ZR 214/00).

Zugegangen ist eine Kündigung per Telefax danach, wenn sie «so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen». Keine Rolle spiele es dabei, ob der Empfänger zur Zeit des Faxausdruckes in Urlaub und damit nicht anwesend war.

Sonnenmarkise muss hingenommen werden

Eine ausgefahrene Sonnenmarkise stellt keine optische Beeinträchtigung eines Gebäudes dar. Das geht aus einem Beschluss des Pfälzischen Oberlandesgerichts (OLG) Zweibrücken hervor.

Die übrigen Eigentümer einer Wohnanlage müssten nicht zustimmen, wenn ein Eigentümer eine Markise anbringen lasse, entschieden die Richter.

Das Gericht wies mit seinem Beschluss (Az.: 3 W 251/03) die Beschwerde einer Wohnungseigentümerin gegen ihre Nachbarin zurück. Die Nachbarin hatte ohne Absprache mit den übrigen Wohnungseigentümern an ihrem Balkon eine Sonnenmarkise anbringen lassen. Die Klägerin war der Meinung, dies sei unzulässig, da jede bauliche Veränderung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe.

Das OLG folgte dieser strengen Auffassung nicht. Zwar sei grundsätzlich für jede bauliche Veränderung, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehe, die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Dies gelte aber nicht für solche Veränderungen, die sich - objektiv betrachtet - optisch nicht negativ auf das äußere Bild der Wohnungsanlage auswirkten.

Vermieter geht bei zerkratztem Büro-Boden leer aus

Für Kratzer im Parkett durch einen Bürostuhl darf ein Büroraum-Vermieter keinen Schadenersatz verlangen. Das gilt auch dann, wenn im Boden Vertiefungen von mehr als drei Millimetern vorliegen und Farbspuren von den Stuhlrollen zu sehen sind. Im verhandelten Fall hatte ein Büro-Vermieter einen ehemaligen Mieter auf Schadenersatz verklagt. Dieser hätte seiner Ansicht nach keinen Stuhl verwenden dürfen, der den Boden beschädigen kann.

Das Gericht wertete das Befahren des Parketts mit einem Bürostuhl jedoch als vertragsgemäßen Gebrauch. Der Vermieter habe seine Räume als Büro- und Ladenlokal vermietet. Eine solche Nutzung sei für ihn erkennbar mit Bürotätigkeiten verbunden gewesen. Es wäre Sache des Vermieters gewesen, Vorkehrungen gegen Schäden zu treffen. Amtsgerichts Leipzig (Az.: 167 C 12622/03)

 
 
 
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