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Immobilienrecht
 

 

   

 

 

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Altes Darlehen einfach mitnehmen

Ein typischer Fall aus dem Alltag: Sie verkaufen Ihr Eigenheim, um sich ein anderes Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Wenn dann das Bankdarlehen für das Eigenheim noch nicht getilgt ist und anlässlich des Verkaufs vorzeitig zurückgezahlt werden muss, verlangen Kreditinstitute teure Vorfälligkeitsentschädigungen. Damit ist es jetzt in vielen Fällen vorbei. Der Bundesgerichtshof hat nämlich den Weg dafür frei gemacht, dass das noch nicht vollständig abbezahlte Darlehen weiterlaufen darf (Az: XI ZR 398/02). Voraussetzung ist allerdings, dass Sie ein berechtigtes Interesse haben (das ist praktisch immer der Fall) und dem Kreditinstitut eine gleichwertige Sicherheit bieten (dazu kann das neue Objekt dienen). Außerdem müssen Sie die Abwicklungskosten tragen. Aber diese vergleichsweise geringen Kosten werden Sie im Zweifel sogar gern zahlen.

Installation von Wohnungswasserzählern

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mehrheitlich beschließen, dass Kaltwasserkosten künftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollen. Das gilt jedenfalls immer dann, wenn in der Teilungserklärung – wie meist – Regelungen über die Anschaffung und Installation der Wohnungswasserzähler fehlen. Bei dem Einbau der Kaltwasserzähler handelt es sich auch nicht um eine bauliche Veränderung. Vielmehr entspricht der Beschluss über den Einbau der Wasserzähler und die verbrauchsabhängige Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung. Und dafür reicht stets ein Mehrheitsbeschluss (OLG Hamburg, 2 Wx 73/01).

Saubere Straßen im Interesse aller Hausbesitzer

Hausbesitzer, deren Grundstücke nicht direkt an einer Straße liegen, müssen trotzdem für die städtische Straßenreinigung zahlen. Das hat das Verwaltungsgericht Braunschweig jetzt entschieden.

Geklagt hatte eine Eigentümerin, deren Haus «in zweiter Reihe» hinter einem anderem Grundstück steht. Sie wollte die Gebühr nicht zahlen. Auch so genannte Hinterlieger profitierten aber von einer sauberen Straße, begründete das Gericht. (Aktenzeichen: 8 A 394/02)

Wer Wohneigentum vermietet trägt viele Kosten selbst

Eigentumswohnungen sind eine beliebte Geldanlage. Damit Finanzen und Haussegen nicht in Schieflage geraten, sollten Eigentümer ihre Rechte als Vermieter kennen. Das geht schon bei der Miete los. Grundsätzlich könne die Höhe der Miete zwar frei vereinbart werden. Aber die Obergrenze ist die ortsübliche Miete. Vergleichswerte finden sich in Mietspiegeln. Auch bei Mieterhöhungen kommt es auf die Vergleichswerte an.

Die Betriebskosten für die Wohnung kann der Vermieter an den Mieter weitergeben. Instandhaltung und Sanierung gehen zu Lasten des Eigentümers. Kleinere Arbeiten könne er hingegen vertraglich auf den Mieter abwälzen. Die Grenze liegt bei 100 Euro pro Reparatur. Der Aufwand dürfe im Jahr 300 Euro oder sechs Prozent der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

Schönheitsreparaturen an den Innenräumen müsse der Mieter komplett übernehmen. Beteiligen muss er sich auch an Modernisierungen. Der Vermieter kann die jährliche Miete um elf Prozent der Baukosten erhöhen. Dazu zählen Vorhaben, die den Wohnwert steigern und mit Eingriffen in die Bausubstanz verbunden sind.

Wie der Mieter seine Wohnung nutzen darf, kann der Eigentümer nur teilweise beeinflussen. So müsse er darauf achten, dass sich der Vertrag mit den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft in Einklang befindet. Zudem müsse er sich an die gesetzlichen Regeln halten. So habe der Mieter etwa ein Recht, Kleintiere zu halten.

Will der Mieter einen Mitbewohner aufnehmen, ist das Einspruchsrecht des Vermieters eingeschränkt. Akzeptieren müsse er es, wenn es sich um den Lebensgefährten oder Nachwuchs des Mieters handelt. Allerdings habe er das Recht, die Betriebskosten entsprechend anzupassen. Untersagen könne er es, wenn der Mieter andere Personen dauerhaft aufnimmt oder untervermietet.

Die nicht erlaubte Untervermietung ist ein Kündigungsgrund. Auch bei anderen unzumutbaren Verstößen gegen den Mietvertrag könne der Vermieter kündigen. Das setze aber eine Abmahnung voraus. Bei Zahlungsverzug ist eine fristlose Kündigung möglich. Das gelte jedoch nur, wenn der Mieter mindestens mit einem «erheblichen Teil» der letzten beiden Mieten in Rückstand ist oder sich die Schulden über einen längeren Zeitraum auf zwei Monatsmieten addiert haben.

Ansonsten haben Vermieter nur wenig Möglichkeiten, einen Mietvertrag zu kündigen. Eine fristgerechte Kündigung gibt es nur aus zwei Gründen: bei Eigenbedarf oder bei der so genannten Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung.

Kündigt ein Mieter, so gelten meist die gesetzlichen Fristen. Auf einen vom Mieter gestellten Nachmieter muss sich der Vermieter jedoch nicht einlassen. Die Sache mit den drei Nachmietern ist ein Märchen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag.

 
 
 
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Rechtsanwalt Kai Breuning · Bergedorfer Schloßstraße 15 · 21029 Hamburg · Telefon 040-24882196 · eMail: post@ra-breuning.de